Eramaja ostmine on korteri ostmisest keerulisem. Palju keerulisem.
Korteri puhul on suurem osa probleeme korteriühistu mure — katus, fassaad, trepikoda. Eramaja puhul on kõik sinu mure. Vundament, katus, küttesüsteem, veevarustus, kanalisatsioon, krunt — iga asi nõuab eraldi tähelepanu ja iga asi võib maksta tuhandeid eurosid kui sellele õigel ajal tähelepanu ei pööratud.
Siin on 10 asja mida olen aastate jooksul õppinud — sageli valusalt.
1. Vundament — alus millest kõik algab
Eesti eramajadel on vundamendiga lood väga erinevad. Uuematel majadel on betoonsokkel, vanematel kivialus, mõnel talumajal puudub vundament üldse — maja seisab lihtsalt kivide peal.
See pole automaatselt probleem. Aga see on asi mida peab teadma. Kivialusel maja käitub teisiti — vajub rohkem, niiskus pääseb lähemale, soojustus on keerulisem.
Mida vaatan: pragusid soklis, märjastumise jälgi, sokli ja seina üleminekukohta. Praod ei tähenda automaatselt katastroofi — aga nende suund ja laius räägivad palju.
2. Katus — üks kallimaid remonte
Katuse vahetus on kallis. Sõltuvalt materjalist ja maja suurusest 5 000–25 000 eurot. Seepärast küsin alati kõigepealt: mis katusematerjal, mis vanus, millal viimati remonditi.
Eterniit on eraldi teema. Olen teinud üle 50 eterniitkatuse — tean täpselt mida otsida. Vana eterniit tähendab asbesti. See ei tähenda automaatselt et katus tuleb kohe vahetada — aga see tähendab et vahetamisel tuleb järgida eritingimusi ja see maksab rohkem.
Mida vaatan: katusekatendi seisukord, räästad, vihmaveetorud, katuse alt — pöönikus näeb palju mida väljast ei näe.
3. Niiskus ja kelder — vaikne vaenlane
Eramajadel on tihti kelder. Kelder on niiskuse jaoks ideaalne koht — maa all, madal temperatuur, tihti halvasti ventileeritud.
Olen näinud keldreid kus niiskus on töötanud aastaid — seinad märjad, hallitus peal, lõhn tugev. Müüja ütleb "see on alati nii olnud" — aga see ei tähenda et see normaalne on.
Mõõdan niiskust alati mitmes punktis. Kelder, sokkel, välisseinad, vannituba. Numbrid ei valeta.
4. Küttesüsteem — aastakulude allikas
Eramajal on küttesüsteem sinu vastutus ja sinu kulu. Küttekulu on sageli ostja jaoks suurim üllatusnumber — eriti vanadel renoveerimata majadel.
Küsin alati: mis kütteliik, mis vanus, millal viimati hooldati. Gaasikatel vajab iga-aastast hooldust. Korsten vajab pühkimist. Soojuspumba kompressor on kuluosa millel on eluiga.
Mida vaatan: katla seisukord ja vanus, korsten seest ja väljast, radiaatorid, torustiku seisukord.
5. Veevarustus — kaev või ühisvesi
Harjumaal on enamik eramajadest ühisvee peal — see on lihtsam. Aga maapiirkondades on kaev tavaline.
Kaevuga maja puhul küsin alati veeanalüüsi. Ilma analüüsita ei tea keegi mis kvaliteediga vesi on. Bakterid, nitraadid, rauasisaldus — kõik need on probleemid mida silmaga ei näe aga mis mõjutavad tervist ja tehnikaseadmete eluiga.
Puurkaev vs salvkaev — puurkaev on usaldusväärsem ja sügavam. Salvkaev on odavam aga tundlikum põhjavee taseme muutuste suhtes.
6. Kanalisatsioon — septik ja biopuhasti
Ühiskanalisatsioonita majal on septik või biopuhasti. Mõlemal on hoolduskohustus ja mõlemal on luba vajalik.
Septikut peab tühjendama regulaarselt — see maksab 100–200 eurot korra kohta. Biopuhasti vajab elektrit ja hooldust. Uurin alati kas luba on olemas ja millal viimati tühjendati.
Vana kogumiskaev on eraldi lugu — see on sisuliselt maasse kaevatud ämber mis lekib. Tuleb vahetada.
7. Elektrisüsteem — vanus loeb
Vanadel eramajadel on tihti elektrisüsteem mis on ehitatud 50-60 aastat tagasi. Alumiiniumjuhtmestik, vananenud kilp, ebapiisav liitumisvõimsus.
Tänapäeva majapidamine tarbib palju rohkem elektrit kui 60 aastat tagasi — soojuspump, elektripliit, nõudepesumasin, laadijad. Vana süsteem ei pruugi sellega toime tulla.
Avan alati kilbi. Vaatan kaitsmed, maanduse, juhtmestiku seisukorra. See võtab 5 minutit aga räägib palju.
8. Ehitisregister ja load
Eramajal peab olema ehitusluba ja kasutusluba. Kõik ümberehitused peavad olema lubadega.
Olen näinud maju kus on lisatud korruse juurde, tehtud juurdeehitusi, muudetud planeeringut — kõik ilma loata. Ostja probleem on see et kui ta maja ostab, ostab ta ka kõik need probleemid.
Kontrollin alati ehitisregistrit — mis seal kirjas, mis tegelikult peal on, kas need kattuvad.
9. Krunt ja drenaaž
Krunt on osa ostust — ja krundiga on omad probleemid. Madal krunt üleujutusriskiga. Halvasti dreneeritud õueala. Naabrite ehitustegevus mis mõjutab sinu krunti.
Vaatan alati kuidas vesi liigub — kas eemale majast või maja poole. Drenaaži paigaldamine on kallis — mitu tuhat eurot.
10. Kõrvalhooned — lisaväärtus või lisakulu
Garaaž, kuur, saun, kasvuhoone — need tunduvad lisaväärtusena aga võivad olla lisakuluna. Kui kõrvalhoone on halvas seisus, tuleb see kas remontida või lammutada.
Vaatan kõiki kõrvalhooneid samuti — katus, seinad, vundament. Saun eraldi — leiliruum, keris, ventilatsioon.
Kokkuvõte
Eramaja ostmine nõuab rohkem tähelepanu kui korteri ostmine — aga see ei tähenda et seda ei tasu teha. Harjumaa eramaja on sageli parem pikaajaline investeering kui korter.
Lihtsalt tee seda teadlikult. Ja ehitajasilmaga.