Ostja läheb objektile ja näeb kodu. Ruumid, valgus, põrand, köök. Mõtleb kuidas mööbel paigutuks, kus lapsed magaksid, kas see on "tema" koht.
Mina lähen objektile ja näen maja. Nurgad, lõhnad, põranda kalle, aknatihedus, kilbi vanus. Mõtlen, mis seal peidus on ja mis see maksab.
Mõlemad on olulised. Aga ainult üks neist kaitseb su rahakotti.
Siin on 10 asja, mida näen iga kord - ja mida enamik ostjaid ei märka.
1. Mida ütlevad lõhnad esimese 30 sekundiga?
Enne kui midagi vaatan, hingan.
Niiskus lõhnab. Hallitus lõhnab. Kõdunemine lõhnab. Vana elekter lõhnab. Isegi värsket värvi lõhn võib olla märk - mõnikord värvitakse just enne müüki, et midagi peita.
Õhuvärskendaja suudab lõhna osaliselt peita. Aga avades kapid, vaadates nurkadesse, minnes keldrisse - seal on raskem peita.
2. Mida tähendavad nurgatriibud ja plekid laes?
Kondensaat ja niiskus kogunevad nurkadesse. See on füüsika - külmad pinnad, soe niiske õhk, vesi.
Värske tapeet katab nurgatriibud kinni. Aga triibud ise on alles - veidi turses, veidi teistsuguse tekstuuriga. Katsun alati nurki sõrmega.
Laeplekkide puhul on oluline kus täpselt plekk asub. Vannitoa kohal - tõenäoliselt lekkiv torustik. Välisseina ääres - niiskus väljast. Keskel - katuselekkimine.
3. Kuidas kontrollida põranda kallet?
Seisan ukse ees ja vaatan põrandat. Kas see on horisontaalne?
Põranda kalle räägib maja minevikust - vajunud vundament, kandvate konstruktsioonide liikumine, pikaajaline niiskuskahjustus. Mõnikord on kalle nii väike, et silmaga ei märka - aga tunneb ära.
Vanadel majadel on mõningane kalle normaalne. Aga kui see on märgatav, on see märk, mis vajab uurimist.
4. Kuidas hinnata akende tihedust ja kondensaati?
Aknad räägivad palju - ventilatsiooni kvaliteedist, niiskusest, maja üldisest hooldamisest.
Kondensaat aknaklaasil tähendab, et siseõhk on liiga niiske - ventilatsioon ei tööta. Roostetriibud raamidel tähendavad, et niiskus on jõudnud metallosadeni. Kitt, mis lahkub tähendab, et akna tihedus on kadunud.
Kontrollin alati ka aknalaudu - need on esimesed, mis niiskusest kannatavad.
5. Kuidas kontrollida ventilatsiooni tõmmet?
Võtan paberi. Panen vannitoa ventilatsiooniaugu juurde. Kas see tõmbab?
See on lihtne test aga räägib palju. Nõrk tõmme tähendab, et ventilatsioonikanal on ummistunud või suletud. Puuduv tõmme tähendab, et ventilatsioon ei tööta.
Halvast ventilatsioonist kasvab hallitus. Alati. See on vaid aja küsimus.
6. Mida vaadata elektrikilbi ja kaitsmete juures?
Avan kilbi. Vaatan.
Milline on kilbi vanus? Mis materjaliga juhtmestik - vask või alumiinium? Kas kaitsmed on õige väärtusega? Kas maandus on olemas?
Alumiiniumjuhtmestik on vanadel majadel tavaline - see pole automaatselt ohtlik aga on märk vanusest. Valede väärtustega kaitsmed on ohtlik - see tähendab, et keegi on "lahendanud" probleemi valesti.
7. Kuidas hinnata torustiku materjali ja seisukorda?
Vaatan kõiki nähtavaid torusid - köögis, vannitoas, keldris kui on.
Galvaniseeritud teras roostetab seestpoolt - surve langeb, veekvaliteet kannatab. Plasttorud on paremad aga võivad olla halvasti paigaldatud. Tsinktorude ühendused lekivad.
Katsun alati ühenduskohti - kuiv või märg?
8. Mida ütleb korteriühistu aruanne?
Korteri puhul loen alati viimase aasta majandusaruande läbi. Enamik ostjaid seda ei tee.
Aruanne räägib: kas remondifond on piisav, kas on planeeritavaid suurremonte, kas on laene, kas on võlgnikke ühistus. Ühistu laen on ostja laen - sa saad selle koos korteriomandiga.
Olen näinud korteriühistuid mille laen on ostjale suurem üllatus kui korteri ostuhind ise.
9. Kas ehitisregister vastab tegelikkusele?
Avan ehitisregistri ja vaatan, mis seal kirjas on. Siis vaatan maja.
Kas need kattuvad? Kas on tehtud ümberehitusi, mida registris pole? Kas pind vastab sellele, mis kuulutuses kirjas?
Olen näinud maju kus on jagatud ruume, lisatud korruse juurde, muudetud planeeringut - kõik ilma lubadeta. Ostja probleem on see, et ta ostab kõik need probleemid koos majaga.
10. Mida reedab müüja käitumine?
See ei ole ehituslik asi aga on oluline.
Kas müüja vastab küsimustele otse? Kas ta väldib tehnilisi küsimusi? Kas ta kiirustab? Kas ta mainib "väikseid asju" mis pole tegelikult väiksed?
Aastate jooksul olen õppinud, et müüja käitumine räägib sageli rohkem kui maja ise. Inimene, kes teab, et majaga on probleeme, käitub teisiti kui inimene kellel on puhas südametunnistus.
Kokkuvõte: mida enne ostu meeles pidada?
Need 10 asja ei kata kõike. Täielik ülevaatus hõlmab 71-113 kontrollpunkti ja võtab 1,5-4 tundi sõltuvalt objektist.
Aga need on asjad, mida näen alati - ja mida enamik ostjaid ei märka kuni on liiga hilja.