Vaatamised on huvitav asi.
Ostja läheb objektile ja näeb kodu. Ruumid, valgus, põrand, köök. Mõtleb kuidas mööbel paigutuks, kus lapsed magaksid, kas see on "tema" koht.
Mina lähen objektile ja näen maja. Nurgad, lõhnad, põranda kalle, aknatihedus, kilbi vanus. Mõtlen mis seal peidus on ja mis see maksab.
Mõlemad on olulised. Aga ainult üks neist kaitseb su rahakotti.
Siin on 10 asja mida näen iga kord — ja mida enamik ostjaid ei märka.
1. Lõhnad esimese 30 sekundiga
Enne kui midagi vaatan, hingan.
Niiskus lõhnab. Hallitus lõhnab. Kõdunemine lõhnab. Vana elekter lõhnab. Isegi värsket värvi lõhn võib olla märk — mõnikord värvitakse just enne müüki et midagi peita.
Õhuvärskendaja suudab lõhna osaliselt peita. Aga avades kapid, vaadates nurkadesse, minnes keldrisse — seal on raskem peita.
2. Nurgatriibud ja plekilaed
Kondensaat ja niiskus kogunevad nurkadesse. See on füüsika — külmad pinnad, soe niiske õhk, vesi.
Värske tapeet katab nurgatriibud kinni. Aga triibud ise on alles — veidi turses, veidi teistsuguse tekstuuriga. Katsun alati nurki sõrmega.
Laeplekkide puhul on oluline kus täpselt plekk asub. Vannitoa kohal — tõenäoliselt lekkiv torustik. Välisseina ääres — niiskus väljast. Keskel — katuselekkimine.
3. Põranda kalle
Seisan ukse ees ja vaatan põrandat. Kas see on horisontaalne?
Põranda kalle räägib maja minevikust — vajunud vundament, kandvate konstruktsioonide liikumine, pikaajaline niiskuskahjustus. Mõnikord on kalle nii väike et silmaga ei märka — aga tunneb ära.
Vanadel majadel on mõningane kalle normaalne. Aga kui see on märgatav, on see märk mis vajab uurimist.
4. Akende tihedus ja kondensaat
Aknad räägivad palju — ventilatsiooni kvaliteedist, niiskusest, maja üldisest hooldamisest.
Kondensaat aknaklaasil tähendab et siseõhk on liiga niiske — ventilatsioon ei tööta. Roostetriibud raamidel tähendavad et niiskus on jõudnud metallosadeni. Kitt mis lahkub tähendab et akna tihedus on kadunud.
Kontrollin alati ka aknalaudu — need on esimesed mis niiskusest kannatavad.
5. Ventilatsioonitõmme
Võtan paberi. Panen vannitoa ventilatsiooniaugu juurde. Kas see tõmbab?
See on lihtne test aga räägib palju. Nõrk tõmme tähendab et ventilatsioonikanal on ummistunud või suletud. Puuduv tõmme tähendab et ventilatsioon ei tööta.
Halvast ventilatsioonist kasvab hallitus. Alati. See on vaid aja küsimus.
6. Kilp ja kaitsmed
Avan kilbi. Vaatan.
Milline on kilbi vanus? Mis materjaliga juhtmestik — vask või alumiinium? Kas kaitsmed on õige väärtusega? Kas maandus on olemas?
Alumiiniumjuhtmestik on vanadel majadel tavaline — see pole automaatselt ohtlik aga on märk vanusest. Valede väärtustega kaitsmed on ohtlik — see tähendab et keegi on "lahendanud" probleemi valesti.
7. Torustiku materjal ja seisukord
Vaatan kõiki nähtavaid torusid — köögis, vannitoas, keldris kui on.
Galvaniseeritud teras roostetab seestpoolt — surve langeb, veekvaliteet kannatab. Plasttorud on paremad aga võivad olla halvasti paigaldatud. Tsinktorude ühendused lekivad.
Katsun alati ühenduskohti — kuiv või märg?
8. Korteriühistu aruanne
Korteri puhul loen alati viimase aasta majandusaruande läbi. Enamik ostjaid seda ei tee.
Aruanne räägib: kas remondifond on piisav, kas on planeeritavaid suurremonte, kas on laene, kas on võlgnikke ühistus. Ühistu laen on ostja laen — sa saad selle koos korteriomandiga.
Olen näinud korteriühistuid mille laen on ostjale suurem üllatus kui korteri ostuhind ise.
9. Ehitisregister vs tegelikkus
Avan ehitisregistri ja vaatan mis seal kirjas on. Siis vaatan maja.
Kas need kattuvad? Kas on tehtud ümberehitusi mida registris pole? Kas pind vastab sellele mis kuulutuses kirjas?
Olen näinud maju kus on jagatud ruume, lisatud korruse juurde, muudetud planeeringut — kõik ilma lubadeta. Ostja probleem on see et ta ostab kõik need probleemid koos majaga.
10. Müüja käitumine
See ei ole ehituslik asi aga on oluline.
Kas müüja vastab küsimustele otse? Kas ta väldib tehnilisi küsimusi? Kas ta kiirustab? Kas ta mainib "väikseid asju" mis pole tegelikult väiksed?
Aastate jooksul olen õppinud et müüja käitumine räägib sageli rohkem kui maja ise. Inimene kes teab et majaga on probleeme, käitub teisiti kui inimene kellel on puhas südametunnistus.
Kokkuvõte
Need 10 asja ei kata kõike. Täielik ülevaatus hõlmab 47+ kontrollpunkti ja võtab 1,5–4 tundi sõltuvalt objektist.
Aga need on asjad mida näen alati — ja mida enamik ostjaid ei märka kuni on liiga hilja.